ماه های پایانی سال همواره با افزایش نسبی معاملات مسکن همراه بوده و این سوال را در زهن خانوارهای و فعالان بخش مسکن شکل داده است که در سال آینده وضعیت مسکن چگونه خواهد بود. پاسخ قطعی به این سوال بسیار سخت است. اما می توان با توجه به عوامل موثر در قیمت مسکن، احتمالات بازار برای سال پیشرو را بررسی کرد. مسکن ارزان قیمت به عنوان مسکنی متناسب با سطح درآمد دهک های میانی جامعه شناخته می شود که اکثریت خانوارها با توجه به سطح متوسط درآمدی خود و با استفاده از تصحیلات ارائه شده توسط شبکه بانکی کشور توان خرید آنرا داشته باشند.
قیمت واحد های مسکونی به چند عامل بستگی دارد: اولین عامل عرضه و تقاضا می باشد که با توجه به آمارهای صدور پروانه و ساخت و ساز می توان گفت در برخی از نقاط ایران متناسب با نیاز اکثریت جامعه هدف تولید نشده اند. بنابراین می توان انتظار داشت که در این مناطق، مسکن ارزان قیمت به سبب وجود تقاضای بیشتر از عرضه، افزایش قیمتی بیش از تورم عمومی را داشته باشد. عامل دیگر نیز تزریق 330 هزار فقره وام مسکن از طریق بانکی که بیانگر تقاضا برای خرید مسکن ارزان قیمت بوده و نقش مهمی در بر هم زدن عرضه و تقاضا در بازار مسکن ارزان قیمت و به طبع افزایش قیمت آن را دارد.
از طرف دیگر وجود نقدینگی نزد مردم که با توجه به کاهش نرخ سود بانکی و تلاطم بازار ارز در ماه های گذشته همچنین عدم اطمینانی که بر اثر ورشکستگی برخی موسسات مالی و اعتباری به وجود آمد باعث هجوم سپرده گذاران برای تبدیل سپرده خود به مسکن بوده که در افزایش قیمت در این نوع از مسکن (مسکن ارزان قیمت) به شکل حباب گونه نقش داشته است.
بنابراین با سیاست گذاری جدید بانک مرکزی در اجازه صدور گواهی اوراق یکساله با سود 20 درصد به شبکه بانکی به نظر می رسد این التهاب برای خرید مسکن اندکی فروکش کند و مانع از شکل گیری حباب قیمت در بخش مسکن شود.
آمارهای موجود نشان می دهد بخش مسکن از آذر 96 مورد توجه خریداران قرار گرفته است، اما به واقع این خریداران که وارد این بازار شده اند، مصرف کنندگان واقعی بوده و یا سپرده گذارانی که به خاطر عدم اطمینان به سپرده گذاری در موسسات مالی و اعتباری به دنبال بازاری مطمئن مانند مسکن هستند. بازاری که نه تنها 5 سال ثبات قیمت را تجربه کرده، بلکه در برخی مناطق تا 30 درصد نیز کاهش یافته و به تعبیری قیمت اش مناسب است که به سرمایه گذاری می ارزد، پس می توان سپرده ها را تبدیل به مسکن کرد.
باز هم نگاهی به آمارهای رسمی نشان می دهد که عامل افزایش قیمت مسکن ارزان قیمت که عمده بازار هدف خرید آن اقشار ضعیف و متوسط است که نمی توانند این خانوارها به عنوان مصرف کنندگان نهایی باشند. چرا که قدرت خرید این قشر نسبت به سال 91 افزایش یافته که عامل افزایش تقاضا از سوی آنها باشد. پس می توان عامل اصلی گرانی مسکن را حرکت سپرده ها به سمت بخش مسکن دانست. هر چند همانگونه که در ابتدا گفته شد عرضه کم این نوع از مسکن در برخی مناطق را نادیده گرفت.
حال سوال دیگر این است که اگر روند افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه یابد چه خواهد شد؟
در نهایت این مسکن ها را باید مصرف کننده نهایی، یعنی قشر ضعیف و متوسط خریداری کنند. لذا در آن مرحله، وقتی قرار شد دهک های سیالی خریدار باشد و نه سپردا گذاران، آنگاه ابتدا معاملات به شدت کاهش میابند و اگر قیمت ها سقوط نکنند حتما رکود تورمی در بازار حاکم خواهد شد.
تحریریه گروه معماری هورنو
منبع: www.arel.ir
