پیش آمدگی ساختمان چیست؟
به طور کلی منظور از پیش آمدگی ساختمان، بیرون زدگی قسمتی از نمای ساختمان است که بر روی کوچه یا خیابان امتداد یافته باشد. پیش آمدگی جزئی از ساختمان است و اغلب به صورت مسقف در بناها طراحی می‌شود. با توجه به قوانین وضع شده در شهرداری‌ها، برای املاکی که بنای آن‌ها در مجاورت گذر ساخته می‌شود، احداث پیش آمدگی با رعایت نکات زیر بلا مانع است. اما در صورتی که نکات ذکر شده رعایت نشود، تخلف در ساخت محسوب می‌شود و شهرداری موظف است با فرد متخلف برخورد کند.
- طراحی و ساخت پیش آمدگی در معابر زیر ۱۲ متر ممنوع است، برای خیابان‌هایی با عرض ۱۲ تا ۲۰ متر، پیش آمدگی تا ۸۰ سانتی متر و برای خیابان‌هایی با عرض بیش از ۲۰ متر، پیش آمدگی تا ۱ متر هم مجاز است.
- ارتفاع قانونی و مجاز طراحی پیش آمدگی حداقل تا ۳.۵ متر از کف خیابان تا زیر سطح تمام شده پیش آمدگی است.
- پیش آمدگی بین دو گذر در کلیه معابر با عمق ۱.۵ متر بلا مانع است.
- طراحی و ساخت پیش آمدگی در ساختمان‌های مجاور بزرگراه، به هیچ عنوان مجاز نیست.
- در ضمن سطح اشغال قابل ساخت برای هر ساختمان معادل با متراژ پیش آمدگی به علاوه سطح اشغال درج شده در جدول طرح تفصیلی نقشه است.
ضوابط پیش آمدگی در معابر عمومی
پیش آمدگی مجاز برای ساختمان‌ها در معابر عمومی، با توجه به محدودیت‌های وضع شده توسط شهرداری‌ها و ارگان‌های مرتبط با این موضوع، به شرح زیر بوده و رعایت آن برای تمام افراد اعم از حقیقی و حقوقی الزامی است.
- یکی از انواع پیش آمدگی رایج در معابر عمومی، پیش آمدگی طبقات است. طراحی این نوع پیش آمدگی با عمق حداکثر ۱.۲ متر در معابر عمومی با عرض بیش از ۲۰ متر مجاز است.
- پیش آمدگی ساختمان در بخش‌های مربوط به سایه‌بان یا باران‌گیر بام از حد ساختمان، با عمق حداکثر ۸۰ سانتی متر مجاز است. البته در صورتی که حد زیرین آن از بالاترین قسمت کف معبر حداقل ۳۰۵ متر ارتفاع داشته باشد.
- طراحی و ساخت پیش آمدگی در برخی از معابر مجاز نیست. به طور مثال معابری با عرض کمتر از ۱۲ متر و معابر مربوط به بزرگراه، احداث پیش آمدگی در آن‌ها به هیچ وجه مجاز و قانونی نیست.
- توجه داشته باشید که هیچ‌گونه لوله کشی و کانال کشی در جداره خارجی پیش آمدگی ساختمان در طبقات و بام نصب نشود.
- پیش آمدگی تا عمق ۸۰ سانتی متر با ارتفاع بیشتر از ۳.۵ متر و فاصله افقی بیش از ۸۰ سانتی متر از معابر عمومی با عرض ۱۲ تا ۲۰ متر، مجاز است.
- پیش آمدگی ساختمان تا عمق ۱.۲ متر با ارتفاع بیشتر از ۳.۵ متر و فاصله افقی بیش از ۸۰ سانتی متر از معابر عمومی با عرض بیش از ۲۰ متر، مجاز است.
- احداث پیش آمدگی در محدوده سند مالکیت ساختمان با حداکثر ۱.۵ متر عمود و با شرط رعایت ارتفاع ۳.۵ متر از کف معبر بلا مانع است.
- در نهایت ارتفاع پیش آمدگی ساختمان نسبت کف معبر نباید از ۳.۵ متر کمتر باشد و سطح آن نیز مطابق ضوابط مربوطه جزو تراکم حساب می‌شود.
ضوابط پیش آمدگی در داخل محدوده مالکیت
این مقررات به شرح زیر است: پیش‌آمدگی طبقات یا بخشی از آن‌ها از لبه نمای خارجی طبقه زیـرین مشـروط بـر آنکه پیش‌آمدگی در داخل محدوده سطح اشغال مجاز مصوب شهرداری یا سایر مراجع صـدور پروانه قرار گیرد و ارتفاع حد زیرین آن از بالاترین نقطه کف زمین حداقل 2.70 متر باشد.
- پیش آمدگی سایه‌بان یا باران‌گیر ساختمان به عمق حداکثر ۸۰ سانتی متر و ارتفاع ۲.۷۰ متر از کف معبر مجاز است. البته در صورتی که از حد زمین مجاور ۸۰ سانتی متر فاصله افقی داشته باشد.
- احداث پیش آمدگی در معابری با عرض کمتر از ۱۲ متر مجاز نیست، اما در معابری با عرض بیش از ۱۲ متر تا ۸۰ سانتی متر و در معابری با عرض بیش از ۲۰ متر تا ۱.۲۰ متر پیش آمدگی مجاز است. البته این مقادیر در صورتی مجاز است که لبه سواره رو حداقل ۸۰ سانتی متر از لبه پیاده‌رو فاصله داشته باشد. تنها در این صورت احداث پیش آمدگی ساختمان در داخل محدوده ملک مجاز می‌شود.
مقررات و الزامات کلی پیش آمدگی ساختمان
در این بخش از مقاله به بررسی برخی از قوانین و الزامات کلی در خصوص پیش آمدگی ساختمان می‌پردازیم و با شرایط آن به طور کامل آشنا می‌شویم. توجه داشته باشید که رعایت تمام نکات و ضوابط قید شده در این مبحث کاملاً الزامی است.
- احداث پل هوایی بین ساختمان‌ها بر روی کوچه و معابر و گذرگاه‌های عمومی تنها در صورتی مجاز است که ارتفاع آن در کمترین حالت ممکن ۳.۵ متر از کف معبر طراحی شده باشد. در غیر این صورت احداث پل و ساباط بر روی معبر عمومی امکان‌پذیر نیست.
- نصب کلیه عناصر الحاقی به نمای ساختمان مانند تابلوها با توجه به مبحث بیستم ضوابط پیش آمدگی ساختمان، تنها در صورتی مجاز است که از لبه خارجی آن تا لبه جدول سواره حداقل ۸۰ سانتی متر فاصله افقی وجود داشته باشد. در غیر این صورت نصب آن‌ها غیر مجاز و ممنوع است.
- عناصری مانند درگاهی، کف پنجره، قرنیزها، لوله‌های آب باران، پله، رمپ و… طبق قوانین وضع شده در ضوابط پیش آمدگی بنا، نباید بیش از ۱۰ سانتی متر در معابر عمومی بیرون زدگی داشته باشند.
- درب ساختمان‌هایی که به سمت بیرون باز می‌شود، ضمن نصب علائم لازم در حالت باز نباید بیشتر از ۱۰ سانتی متر وارد حریم معبر عمومی شود.
